重塑中国房地产：保交房、城市更新，构建新模式

元描述：中国房地产市场深度调整，保交房、城市更新、构建房地产发展新模式，住建部详解政策措施，解读未来发展方向，促进房地产高质量发展。

引言：

随着中国经济的持续发展，城市化进程不断加快，房地产市场也经历了快速发展，但近年来市场却呈现深度调整态势。面对“新型城镇化”趋势和房地产市场供求关系的重大变化，中央提出要加快构建房地产发展新模式，以促进房地产市场健康稳定发展。那么，如何构建房地产发展新模式？如何做好保交房工作？如何满足工薪收入群体刚性住房需求？城市老旧小区如何改造更新？

本文将深入解读住建部近期发布的政策措施，探讨中国房地产市场未来的发展方向，并分析相关政策对市场的影响。

保交房：确保民生，提振信心

保交房工作是当下房地产市场的重要议题，关乎民生，也直接影响着市场信心。住建部副部长董建国在新闻发布会上明确指出，保交房工作是保障民生、切实保障购房人合法权益的一项重要工作，对稳定各方预期、提振房地产市场信心、防范化解房地产风险具有重要意义。

住建部采取了一系列措施，全力推进保交房工作，确保年底前396万套住房顺利交付，具体工作包括：

  • 形成政策合力：国家层面，住建部会同国家金融监管总局联合出台政策文件，明确打好保交房攻坚战的工作安排，扩大城市房地产融资协调机制成效；最高人民法院针对房地产“白名单”项目审慎采取财产保全措施。各地也制定了本市的保交房攻坚战实施方案，明确交付计划，并结合当地实际，逐个项目拿出处置方案。

  • 发挥融资协调机制作用：建立国家、省、城市三级协调机制，推动符合条件的项目进入“白名单”，商业银行落实尽职免责要求，给予融资支持。目前，商业银行已审批通过“白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，这些资金正在陆续发放到位。

  • 分类处置：指导各地实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”处置模式，对于符合条件的项目，给予融资支持，保障项目建设交付；对于资不抵债的项目，加快推进项目开发企业破产重组或清算，优先保障购房人合法权益。

  • 按时保质交付：住建部建立了全国保交房信息系统，将工作目标落实到户、落实到购房人，交付一套，销号一套。同时，指导各地加强项目工程质量监管，确保交付项目具备入住条件。

广东省城规院住房政策研究中心李宇嘉指出，保交房工作目前还存在一些挑战：

  • 融资协调机制的有效性：虽然融资协调机制已建立，但由于销售下滑，部分项目可能无法产生新的销售以偿还贷款，导致银行贷款投放的积极性不高。

  • 开发商主体责任的落实：开发商需要积极促销、卖项目、卖资产，才能让银行贷款投放有底，有偿还的保障。

保交房工作是稳定房地产市场的重要举措，需要政府、企业、金融机构等各方共同努力，才能确保目标顺利实现。

构建房地产发展新模式：满足住房需求，促进高质量发展

党的二十届三中全会提出，加快构建房地产发展新模式，住建部部长倪虹对此进行了详细解读，强调构建房地产发展新模式要从理念、体系、制度和要素配置四个方面着手。

住建部已经采取了六方面措施，推动房地产发展新模式的构建：

  • 完善住房供应体系：重点是增加保障性住房建设和供给，满足工薪收入群体刚性住房需求。

  • 编制住房发展规划：以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制。

  • 推进现房销售：指导地方在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。

  • 建立融资协调机制：推出项目“白名单”制度，给予合规项目融资支持，推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。

  • 建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度：构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。

  • 建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”：目前在立标准、抓样板上已经做了一些工作。

构建房地产发展新模式需要一个过程，需要不断探索实践，但方向明确，就是要以满足人民群众住房需求为根本，促进房地产市场健康发展。

城市更新：打造宜居、韧性、智慧城市

随着城市化率的提高，城市发展进入城市更新阶段，由过去的大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重。城市更新行动是提升城市品质、改善人居环境的重要举措。

住建部副部长秦海翔表示，城市更新行动取得了较明显成效，下一步将以打造宜居、韧性、智慧城市为目标，高质量实施好城市更新行动，主要从机制和行动两个方面着手：

机制方面：

  • 创新完善城市更新体制机制：根据实际需求，推动存量优化、功能完善、品质提升。

  • 建立城市体检和城市更新一体化推进工作机制：把体检发现的问题作为城市更新的重点，解决群众急难愁盼问题和影响城市的竞争力、承载力、安全性、可持续发展的短板弱项。

  • 建立政策协同机制：完善金融、财税、土地等相关支持政策，鼓励社会资本参与，创新城市更新的投融资模式。

行动方面：

  • 抓好城镇老旧小区改造：下力气解决好加装电梯、停车、充电等难题，今年的计划是完成好5万个以上老旧小区改造任务，并在此基础上推动建设一批完整社区，推进老旧街区、老旧厂区等更新改造。

  • 推进城市“里子”工程建设：主要是地下管线，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级。今年，力争改造各类老旧管线10万公里以上。

  • 推进城市生命线安全工程建设：通过数字化手段，实时监测城市的供水、排水、燃气、供热、桥梁、管廊等各类市政设施，保障城市安全运行。

  • 加强城市内涝治理：今年要完成100个城市、1000个以上的易涝积水点整治，加快推进城市排水防涝工程体系建设，提升城市的防汛能力和安全韧性水平。

城市更新是一项长期任务，需要政府、企业、居民等多方参与，共同努力，才能打造宜居、韧性、智慧城市。

城市更新：关键在于“体检”

城市更新行动的成功与否，关键在于“体检”，也就是对城市进行全面的评估和诊断。只有对城市问题进行准确的诊断，才能制定有效的更新方案，实现城市更新的目标。

城市体检涵盖了多个方面，包括：

  • 基础设施：道路、交通、供水、排水、燃气、供热、电力等。

  • 公共服务：教育、医疗、文化、体育、养老等。

  • 环境卫生：空气质量、水环境、噪声污染、绿化等。

  • 安全保障：防洪、防灾、消防、治安等。

  • 社会治理：社区管理、公共秩序、社会服务等。

城市体检需要专业的技术力量和数据支撑，需要运用各种技术手段，例如：

  • 遥感技术：可以快速获取城市空间信息，例如土地利用情况、建筑物分布、道路网络等。

  • 无人机技术：可以对城市进行空中拍摄，获取高分辨率图像，用于城市环境监测、基础设施巡查等。

  • 物联网技术：可以监测城市基础设施运行状况，例如供水管网、电力线路、交通信号灯等。

  • 大数据技术：可以分析城市人口分布、交通流量、消费数据等，为城市发展提供决策依据。

城市体检是城市更新行动的重要前提，是做好城市更新工作的基础。只有通过城市体检，才能准确掌握城市问题，制定有效的更新策略，才能更好地满足人民群众对美好生活的向往。

常见问题解答

1. 如何判断一个房地产项目是否符合“白名单”标准？

“白名单”项目是指符合国家政策要求，具备一定条件，能够顺利完成建设并交付的房地产项目。判断一个项目是否符合“白名单”标准，需要综合考虑项目开发企业资质、项目资金来源、项目建设进度、项目销售情况等因素。具体标准由各地根据实际情况制定。

2. 哪些城市已经开始试点房屋养老金制度？

目前，上海等22个城市正在试点房屋养老金制度。该制度的主要目的是为住房专项维修资金建立公共账户，由政府负责管理，确保专款专用，为房屋安全维护提供资金保障。

3. 城市更新行动如何解决老旧小区加装电梯的问题？

住建部已经出台了关于老旧小区加装电梯的指导意见，鼓励各地制定政策措施，简化审批流程，解决加装电梯的资金问题，为老旧小区居民提供便利。

4. 如何参与城市更新行动？

城市更新行动需要政府、企业、居民等多方参与。政府主要负责制定政策、提供资金支持、监督管理；企业可以参与项目建设、运营管理；居民可以提出意见建议，参与项目决策，共同参与城市更新行动。

5. 城市更新行动对城市发展有什么意义？

城市更新行动是提升城市品质、改善人居环境、促进城市可持续发展的重要举措。通过城市更新，可以改善城市基础设施、优化城市功能布局、提升城市管理水平，为城市发展注入新活力。

6. 未来中国房地产市场的发展趋势是什么？

未来中国房地产市场将进入高质量发展阶段，重点将放在满足人民群众住房需求、改善人居环境、促进城市可持续发展等方面。政策将更加注重市场引导、稳妥推进、规范管理，促进房地产市场健康稳定发展。

结论

中国房地产市场正在经历深度调整，构建房地产发展新模式、做好保交房工作、推进城市更新行动都是非常重要的工作。政府需要加强政策引导，企业需要积极作为，居民需要理性消费，共同努力，才能促进房地产市场健康稳定发展，为中国经济发展贡献力量。